物流地产新变局,苏宁与深创投加码仓储布局

2020-01-19 12:06 来源:1zplay-最快的电竞比分网

从去年7月开始,国内物流地产市场就开始风起云涌,万科与普洛斯联手扩大市场规模,阿里、京东、苏宁等也相继布局物流地产。今年7月,物流地产市场又出现了新情况,苏宁易购和万科物流相继有大动作,使得原本平静的局面出现来变动,而且阿里、京东、苏宁以及圆通等传统物流商也都有意参与其中。

原标题:物流地产新难题:进不了前三就没有生存空间

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7月7日,苏宁易购方面发布了与深创投联合设立的物流地产基金进展公告。公告介绍,苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金已募集认缴资金合计50亿元,将用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施,最终建立国内零售行业最大的物流基础设施网和服务网。截至2017年12月,苏宁物流拥有高标准仓库超过100座,覆盖大小件、冷链等多种业务形态。对于电子商务巨头来说,物流是他们的“命脉”,而物流仓储建设在其中起着重要的作用,因此,要想把握自己的命运,做好物流仓储是很必要的。

短短两个月间,早已入局物流地产的苏宁易购、万科先后通过资本意欲继续加码。

5月13日,苏宁易购发布公告,针对深圳证券交易所对其和深创投不动产共同投资设立物流地产基金一事的问询做出回复。5月11日,江苏苏宁物流与深创投不动产宣布设立苏宁深创投-云享仓储物流设施二期基金,此次基金目标募集资金规模不超过人民币26亿元。投资方向是基金全部基金财产将直接或间接投资于公司或下属公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施或所属标的公司,及市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。预计存续期限为基金成立之日起5年,前3年为投资期,后2年为退出期。退出方式包括但不限于通过 REITs 上市、转让所投资项目公司股权、资产证券化等方式。基金将优先选择通过 REITs 上市的方式实现退出。

继苏宁易购之后,7月9日,万科物流也有新动作,与太古实业举行了并购签约仪式,并购太古实业旗下太古冷链物流,资产包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这是地产巨头万科谋求向“城乡建设与生活服务商”转型的又一大动作。万科更大的动作是在去年7月,万科、厚朴等组成中国财团以790亿元人民币对亚洲物流地产巨头普洛斯进行收购,万科凭借21.4%的持股比例成为普洛斯的第一大股东,在布局全球物流地产方面迈进了一步。普洛斯占据着国内物流地产一半以上的市场份额,处在一个绝对霸主的地位,万科的这一并购让自己直接在房地产巨头外又增加了一个物流地产巨头的身份。

作为房地产的细分领域,从2013年开始,物流地产就聚集起一批来自各行各业的玩家。他们入局的原因普遍在于,电商、快递以及消费升级的带动,促使物流仓储需求强劲。

据悉,苏宁易购旗下全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理有限公司联合发起设立物流地产基金,用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施,以及并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施,物流地产基金目标总规模为人民币 300 亿元。

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根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户——这是物流地产商入局的基本逻辑。如今,高标仓与冷链作为其中的两大细分业务,正越来越被一众物流地产入局者所青睐。

其中,首期物流地产基金苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金募集资金规模 50 亿元,已于2018年到位,主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。苏宁物流地产基金首期基金获得备案并完成募资,也意味着苏宁正式开启轻资产模式运营物流地产。

当前竞争格局

相比其他类型不动产,物流地产被视作是“很有潜力、回报很丰厚”的一个领域。

为进一步推进物流地产基金的运作,江苏苏宁物流与深创投不动产计划设立苏宁深创投-云享仓储物流设施二期基金,该期基金目标募集资金规模不超过人民币26亿元。

当前物流地产市场的格局以六巨头领衔:以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业,以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯处在绝对的垄断地位,占据着一半以上的市场份额,在全国拥有185 个物流园区,建成面积近1300 万平米。

深创投不动产基金管理深圳有限公司总经理罗霄鸣说,从回报角度来看,此前大众的眼光都集中在写字楼、商场、住宅,这些不动产的整体回报率已经下降。而物流是一个专业性和技术强度都比较强的领域,准入门槛比较高,目前高标物流仓储设施的平均回报率还维持在5.5%-6.75%这样一个较强水平上。

早前,苏宁易购发布2018年财报时,曾因物流地产基金的情况,受到深圳证券交易所中小板公司管理部的问询。

此外,有不少的新玩家加入,实力也不容小觑。有电商及物流巨头阿里菜鸟物流、京东、苏宁等,有从传统房地产转型物流地产的房地产巨头万科、绿地等,还有以平安不动产为代表的险资,以及以南山控股、中储股份等其他大型企业。

不过,高回报的背后对应着长周期。无论是高标仓,还是冷链,目前的盈利板块中,设施设备的租赁收入是入局者获取收益的主要来源。这注定了,物流地产是一个更依赖长期运营的行业。

记者了解到,该物流地产基金首期云享仓储物流基金已完成备案,募集资金规模50亿元,主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。

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也正因此,物流用地供给稀缺、运营招商、出租率等一系列涉及开发与运营过程的难题,正在对一众玩家,尤其是过往习惯了高周转、快销售的房企提出更高要求。

项目基金管理人为苏宁深创投基金管理有限公司。苏宁深创投股东为江苏苏宁物流、深创投不动产及南京宁享企业管理咨询中心,分别持股 51%、40%、9%。云享仓储物流基金于2018年9月收购苏宁易购子公司沈阳苏宁物流、徐州苏宁物流、湖南苏宁采购、上海沪申苏宁、重庆苏宁云商采购共5家项目公司100%股权。

(截至2015年底国内物流地产市场份额)

资本驱动

2018年苏宁易购的财报显示,公司将云享仓储物流基金作为合营企业核算,原属于合并范围的 5 家项目公司转为权益法核算。该次股权转让交易按公允价值达成,确认投资收益约人民币12.17亿元,增加苏宁易购2018年净利润9.26亿元。后续苏宁易购及子公司签署长期租约,以稳定的市场租金和10年租期的租约获得物流地产基金仓储物业的长期使用权。

万科在成为普洛斯的第一大股东之后,继续扩大物流地产规模。去年10月,万科发布公告,其子公司珠海乾元晟、深圳市万科产业园与江苏信托、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号拟共同投资设立一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业,将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成物流地产项目。今年7月,万科又开始布局冷链物流仓储,对太古实业旗下对太古冷链物流进行并购,控制来国内7个重要的冷库。

两年前通过与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司 (以下简称“深创投不动产”) 联合设立目标总额为300亿元、首期募集基金规模为50亿元的物流地产基金,正式切入物流地产领域的电商企业苏宁易购集团股份有限公司(002024.SZ,以下简称“苏宁易购”),在11月18日发布公告称,这只名为苏宁深创投-云享仓储物流设施的基金已完成二期备案手续。

对此,深交所提出三点疑问:一是云享物流地产基金投资决策委员会构成情况和苏宁物流派驻委员占比,投资决策委员会可决策事项范围,江苏苏宁物流与深创投不动产享有的一票否决权是否为保护性条款。

南山控股则通过2018年1月对深圳赤湾石油基地股份有限公司的合并,实现了对深基地的核心资产——宝湾物流的控制而大举进击物流地产市场。宝湾物流在国内物流市场是仅次于普洛斯和嘉民的第三大物流地产商。南山控股方面认为,两者的联合将形成协同效应,“结合公司在房地产开发方面的优势和经验,提升存续公司物流业务的开发建设能力,在土地资源稀缺的背景下,提升开发建设过程中的土地利用效率以及物流园区的运营管理能力。同时,借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力,增强南山控股土地资源的获取能力,打通物流地产、住宅地产产业链。”

基金目标募集资金规模不超过26 亿元,截至公告日,云享仓储二期基金已募集认缴资金合计20.93亿元,将用于收购苏宁易购或下属公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施或所属标的公司,以及市场化收购、投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。

二是苏宁易购将上述仓储物流子公司转让给云享物流地产基金后再长期租回,那么仓储物流业务对于所转让5家子公司的业务依赖程度,以及10年租期满后的后续安排,是否有续约考虑。

京东和阿里方面,则是通过拿地的方式在进入物流地产市场,不断扩大自建物流体系。去年11月13日,京东发布的2017年度三季报显示,截至2017年9月30日,京东在全国共运营405个大型仓库,总面积约900万平方米。根据公开资料显示,菜鸟现已在全国建立8个大型仓储物流基地,并且在14个城市拿地,总投入超过200亿,其仓储面积可能达到210万平米。

此前一个多月,万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)也宣布,下属子公司万科成都拟与天津荣泰成长投资管理有限公司、比亚迪汽车工业有限公司共同投资和谐鼎泰基金,募集规模为11.01亿元,主要投资于科技、物流等领域的优秀子基金,通过获得、持有及处置投资项目,为合伙人获取长期投资回报。

三是苏宁易购目前仍有多项物流基地,后续是否计划以此种形式转让给该物流地产基金。

未来发展趋势

这两则公告,是近年来物流地产受资本大潮驱动的两个典型缩影。“从2015年开始,中国物流行业进入快速发展的黄金时期,吸引了大批资本投入到市场中。”11月20日,在一场不动产资产管理大会上,远洋资本有限公司董事总经理王瑞提到,物流市场里有几笔标志性融资,比如去年2月,京东物流集团完成首轮总额约25亿美元的融资。“我们认为一个赛道,一家企业单笔融资超过10亿美金,这个赛道基本就是被资本市场非常认可。”

苏宁方面回复称,云享物流地产基金的投资决策委员会由7名委员组成,其中江苏苏宁物流委派4名,包括1名主任委员;深创投不动产委派3名,包括1名副主任委员。可决策事项包括审议基金的投资退出及关联交易、所投资项目的融资、所投资项目的财务预算方案、所投资项目公司新签、修订、续签租约或就租约违约事项采取措施等事项。

1、土地是入局的第一门槛。地产行业最根本的东西就是土地,只有拿到地才有“玩”的资本,所以进击物流地产市场首先要突破的门槛就是要有地。不过,目前的市场情况对于所有玩家来说,拿地都不太容易。从供求端来看,一线城市物流地产用地不仅成本高昂,而且还出现了供不应求的情况。以北京为例,其在2012-2014年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。未来物流地产用地可能会逐步转移至二手土地,以及交通便利的二线城市。

根据上述不动产资产管理大会提供的数据,过去五年,资本投入到中国物流市场的资金多达3000亿。

此外,就基金所投资项目公司而言,新签、续签、修订租约以及就出现违约事项的租约采取措施也均为直接影响项目公司回报的相关活动。在这些重大相关活动上的一票否决权均为实质性决策,并非保护性条款。

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资本驱动促使中国物流地产整体市场格局发生变化——早期外资独大的模式,从2013年起遭遇宇培、易商等民营企业的挑战;随后,以万科为首的传统地产开发商、以苏宁易购、京东、阿里等为代表的电商企业也相继转型加入“争夺战”。

第二,该 5 家转让的仓储物流子公司从事仓库租赁业务,公司租赁仓库用于商品仓储。其所在城市,公司亦有新的物流基地建设安排。租赁期届满后公司可以选择租赁、置换其他物流基地予以实现业务需求。因此,不存在重大业务依赖。

(2009-2015国内工矿仓储用地比例)

不同类别的玩家,在物流地产这一领域所拥有的经验、渠道关系及客户千差万别。诸如普洛斯、安博之类的国际基金公司,进入物流地产行业的时间普遍已经超过十年,他们更倾向于将海外探索出来的成熟模式引进中国市场,通常具备先发优势,能够快速形成规模、产出效益,在招商管理方面也占据上风。

此外,与 5 家转让的仓储物流子公司签署的租赁合同中均没有强制的续约安排。

苏宁深创投-云享仓储物流设施一期基金50亿元,主要目标之一就是收购苏宁建成的成熟仓储设施。据了解,苏宁物流拥有的相关配套仓储合计面积达到1343万平米。苏宁物流还计划在未来三年,加速实现2200万平方米仓储面积的目标。京东也是拿到了约1.3万亩的土地,相当于中型房企的体量,拥有中国电商领域最大规模的自建物流体系。

作为传统从业者,民营企业切入的底气在于拥有一票忠实的客户。“比如我们公司,自1997年至今一直从事物流地产运营,主要优势在于拥有多年专业运营经验和智慧园区管理建设能力,此前已累计服务了逾1000家客户,土地获取方面也拥有一定的有利条件。同时如果结合外来资本的辅助,我们铺开的速度就会更快。”杨博告诉经济观察报。

第三,苏宁易购后续有计划将拥有的物流仓储设施以此种形式转让给云享仓储物流基金,云享仓储物流基金将基于其投资决策委员会流程确定投资标的。

2、轻资产运营成趋势。虽然说现在地上崛起促进来物流发展,从而使物流地产现在就像是一块蛋糕,但是很多人却只是敢看不敢上去分食。因为,仓储设施的特点是投资大,收益不高但稳定,是一个资本密集型行业,收回投资成本时间较长。在这一点上,企业如何解决资金难题?京东自建物流体系的重资产模式出现来巨额资金投入、沉淀,导致的现金和盈利的被吞噬,使其至于艰难处境,这就让很多人望而却步。

他是霍氏集团的投融资总监,霍氏集团旗下核心产业之一为百利威现代供应链服务,也是民营资本进军物流地产领域的一员。

据了解,物流地产这一概念最先产生于美国普洛斯公司。如今,随着我国物流领域需求持续增长,政策也在不断释放行业利好信号,物流地产开始受到了越来越多的关注,电商、快递以及房地产等多行业巨头都在加速往该行业进军。

然而,除了自己掏钱买地之外,入局物流地产还有另外一种方式,那就是轻资产运营,比如苏宁易购、万科和南山控股。“轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略,以轻资产模式扩张,与以自有资本经营相比,可以获得更强的盈利能力,更快的速度与更持续的增长力。传统的运营模式,企业要经历从开发、建设生产线、生产、市场推广等漫长的成长过程,还要面对资金紧张的困难。轻资产运营通过将部分环节转移出去,利用合作伙伴的相关经验和资金,大大缩短了企业被市场接受的过程,也减少了资金占用。苏宁易购联合的深创投不动产基金管理有限公司,在地产行业的开发、建设等方面有经验,而苏宁易购则有其品牌附加值、营销能力等知识和管理方面的能力,因此不会因为投资物流地产而深陷其中。

几相对比,习惯了高周转、快销售的传统开发商,在布局长周期、慢回报的物流地产等细分领域时,手握的“王牌”更多体现在拿地与开发建设上。

苏宁方面曾表示,计划到2020年将建设完成超过1000个专业物流中心,仓储面积实现新增1000万平方米的目标,苏宁物流铺设的前置仓、门店仓将覆盖至少全国100个以上的城市。

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杨博指出,开发商玩过地产开发,更擅长拿地、整个物流项目的施工建设等环节;同时,雄厚的资金实力,也注定开发商在规模扩张上能保持较快速度。

与此同时,京东则在今年年初与新加坡政府投资公司合作共同成立了京东物流地产核心基金,预计该基金未来管理的资产规模约109亿元人民币。阿里也早已与全国十多个省市区签署了战略合作框架协议,总投入超过200亿。顺丰还与万科物流、普洛斯等多家物流地产商达成了战略合作关系;通达系企业的电商产业园和物流基地都在持续扩建当中。

3、高标准物流的竞争。高标准的优质物流地产在国内确实稀缺。平安不动产总监贾元涛曾是普洛斯的一员,他坦言,“在普洛斯等外资进入中国之前(普洛斯2003年入驻中国市场),国内根本没有高标准物流的概念。” 而国外的中高标准物流地产自上世纪80年代就在欧美国家出现,至今已发展超过30年。稀缺的同时,快速发展的电商正在倒逼高标准物流设施发展。不管是老玩家的新动作,还是新玩家的进击,未来物流地产市场竞争的关键就是建立高标准仓储物流设施。

土地供给稀缺

普洛斯则在去年联合GIC在中国设20亿美元新基金,专攻物流地产;万科、绿地、华夏幸福等多家大型房企也已在物流地产领域深耕多年。其中,万科在此前公布的2019年1月的销售简报中还透露,集团新增了物流地产项目3个,分别位于昆明、杭州和重庆,总占地面积30.1万平方米,总建筑面积22.5万平方米。

机遇还是挑战?

物流地产的本质还是地产,发展基础在于土地的获取。根据顾客的需求,选择合适的地点,投资建成相关物流设施后,再转租给客户——这是目前绝大部分开发商“杀”入这个领域的基本逻辑。

然而随着行业入局者越来越多,市场竞争加剧。在增量用地规模减少的情况下,企业拿地难度则无疑会进一步增大。并且,近些年来土地成本还在加速提升当中,物流地产行业投资周期又较长,这也就给企业开发建设之后的运营等一系列运作带来了较大的挑战。

物流地产行业这一年来的变化真是让人看得惊心动魄,然而,这并不是所有企业都能玩得起的游戏,这是一场巨头的游戏。无论是万科入主普洛斯,还是南山控股拿下宝湾物流,每一个玩家都是各行业的巨头。中小企业想要入局竞争,不仅拿地困难,融资也很麻烦,后期的高标准仓储物流高额的成本也是他们承受不起的。

这意味着,规模的战争不可避免。目前,在物流地产的角逐中,高标仓与冷链作为两大细分业务机会,颇受入局者青睐,规模战几乎在这两大领域拉开序幕。

此外,在发展机遇上,我国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距。同时,在当今的物流地产领域中,普洛斯仍以近七成的市场占有率稳稳地占据行业榜首的位置。行业发展中外资企业还是占据着优势地位,与之相比本土企业尚不够成熟,存在着诸多短板亟待补全,盈利模式也在探索完善当中。

不过,物流地产的变革也可以成为企业发展的一个机遇。

以万科为例,年报显示,截至2018年,万纬物流的高标仓储业务进驻 42 个城市,已获取 124 个项目,可租赁物业的建筑面积约 971 万平方米。

值得一提的是,苏宁易购此前发布2018年财报时,还曾因物流地产基金的情况,受到深圳证券交易所中小板公司管理部的问询。

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到了今年8月,其可供租赁的仓储面积已增长到1000万平方米,仓库数量也进一步上涨到136个,遍及全国45个城市,规模上已经做到全国排名第二。据了解,这136个高标仓项目全部由万科自持。

马帮镖局成立一年来,不断实现自我突破,在同城货运行业取得了重大成就,配送范围从东莞发展扩大至深圳、惠州,未来将不断发展至周边其他城市以及国内主要城市。在这场物流地产的变革中,对马帮镖局以及其他物流企业来说,可以在物流地产巨头不断扩大高标准仓储物流设施建设规模的契机,从中谋求继续扩大自身配送领域的的机会,提升配送质量,积极规划马帮镖局“大城配”的布局,乘着这股东风让企业的发展再上一个新台阶。

在冷链业务上,切入两年,截至8月份,万纬物流在全国布局了21个项目,累计进驻19个城市。

8月份上海区域年度媒体交流会上,万科首席运营官张旭在提到,中国可以诞生1万家房地产企业,但物流仓储这个行业里面能生成5家就不错了,而且最终还不一定成规模。如果不能做成前三就没有生存空间,可能哪一天就会被第一第二并购。“所以这个事业的单一企业规模并不小。”

拿地能力的高低,是制约规模扩张速度的首要因素,进而造就入局者的分化。在保利投顾发展研究院华北分院发布的一份物流地产报告中,以普洛斯为代表的外资企业,主要采取合资、战略合作、入股及招拍挂等方式获取土地,通过大量土地的储备保证物流地产开发的可持续性。

苏宁易购在2019年中报指出,上半年,公司加快物流仓储的储备,摘牌合肥、大连、绍兴等10个城市物流仓储用地。

而对土地天生有着灵敏嗅觉的开发商,在拓展土地上更是得心应手。不过,如今,这些入局者不得不面对一个难点,由于地价与税收贡献较低,很多地方政府都不太愿意供给物流用地。

于洪(化名)是一家基金管理公司的高管,他们公司投资物流板块将近100亿元,其中在重资产这一块,自持的物流仓储面积已经达到150万平方米。他观察到的现象是,现在如果北京、上海、深圳等一线城市有地,开发商还是愿意去拿的。“但事实上,物流用地出让往往会匹配税收要求等附加条件,这类土地供给稀缺。”

在出让时,物流用地成本普遍较低,“之后所能贡献的房产税、增值税、所得税等税收也都不多。”于洪说。

除了土地供应方面的难题,越来越多的地方政府正逐步清退早期的仓库。于洪告诉经济观察报,现在物流运送主要依靠大货车,然而,大部分城市都对载货汽车采取交通管制。

比如北京,规定北京市核发号牌(含临时号牌)的载货汽车,每天6时至23时禁止在五环路(不含五环路)以内道路通行;核定载质量8吨(含8吨)以上载货汽车禁止在五环路主路通行。

“而且,地方政府还认为早期的仓库影响市容市貌,这里面存在太多限制。”于洪称。

规模战只是初级竞争,电商和新零售的发展,倒逼物流地产企业进一步建立全国型网络,再根据全国布局去优化配送线路。

“无论是快递企业,还是快运企业,网络对他们来讲非常重要,一旦能把全国的网络铺设完毕,基本上别人就很难撼动你。”王瑞表示。

运营招商难题

即使凭借拿地优势赢取规模上的扩张,并发展成全国网络,但物业地产入局者更深层的分化体现在运营招商环节上,做好物流地产,运营招商是其中一个核心点。

苏宁易购、京东物流等以电商起家的企业在步入物流地产时,更多是为自己的产业体系完善供应链环节,运营过程中,物流仓储设施很大一部分是自用。

一名接近苏宁易购的人士透露,在上海,苏宁易购除了自建超过10万平方米自用仓库之外,还外租四五十万平方米的仓库,“这就是很大的需求指标。”

中国物流地产行业排名第一的普洛斯,招商一大特色就是推出定制开发模式,无论是在物业选址和建设阶段,还是后期运营管理中,都贴合客户的特殊需求量身定制。

比如,普洛斯与德国汽车制造商戴姆勒集团已经在中国合作过四个项目。最新一次是,普洛斯在浙江杭州湾区为戴姆勒东北亚零部件服务贸易公司打造近5万平方米的大规模定制级售后零部件配送中心。定制化策略为普洛斯提供了稳定的客户需求。

杨博所在的霍氏集团旗下百利威现代供应链服务,运营模式与开发商相似,都是将自行建设的高标仓租赁给其他企业以获取租金收入。

杨博表示,霍氏集团的运营优势颇为明显,由于合作时间较久,客户资源比较丰富。“我们可以选择先往仓库填装客户,之后再优化结构。”

相比之下,作为物流地产的全新玩家,运营能力是开发商的薄弱之处。“如果整个规模已经铺开,但缺乏较强的运营能力,从财务角度来分析,这是失败的。”杨博指出。

2014年通过收购成都新地空港物流园正式入局物流地产的平安不动产,在大规模扩张三年后,就不得不宣布与普洛斯达成协议,未来平安不动产旗下所有工业物流项目将与普洛斯进行全方面的合作,这一合作包括但不限于托管、收购、并购等形式,针对不同的园区进行不同模式的合作。

运营能力直接体现在客户拓展层面上,物流地产行业的竞争差异化,最终也折射到这一点上——万科已经意识到这一点。

截至8月份,万纬物流高标仓业务的客户超过300家。张旭透露,过去三年,电商和快递快运客户的增速达到30%以上,但是光有快递快运企业不行,万科还拓展了很多生产、制造、服务企业。

聚焦到冷链业务,万纬物流服务了超过500家客户,其中不乏跨国餐饮、水果、零售企业,比如沃尔玛、麦当劳、费列罗等。这些客户,合作年限普遍较长。其中高标仓业务主要是以租赁为主;冷链业务不仅是把仓库租出去,还要负责仓库运营。

看好回报率

运营与招商的能力,决定了出租率高低。“我们公司旗下的高标仓,主要布局在一线及新一线城市、一些物流核心城市,现在大部分出租率都能达到92%-95%,甚至100%。”杨博所在的霍氏集团对高标仓出租率的目标,是希望普遍维持到92%以上。

万科在2019年中报提到,截至今年上半年,其高标库稳定运营项目的平均出租率为 92%。“如果是运营高标仓,肯定希望出租率越高越好。若想做好这块业务,至少出租率都得超过90%吧。”杨博说。

过往,在电商、快递及消费升级带动下,高标仓的整体需求颇为强劲。如果对应到具体城市,不同区域之间的供需差别导致高标仓的出租率也呈现结构化趋势。

以北京、上海、深圳为代表的一线城市,过去每年对物流地产需求持续上涨,高标仓基本供不应求;“你去看看成都、武汉之类的二线城市,区域消费增长其实也不错,但当地高标仓供应量比较大,所以可能面临供应结构化过剩局面。”于洪指出。

所有的一切,最终还是聚焦到盈利水平上。上述保利投顾发展研究院华北分院发布的物流地产报告中总结了物流地产盈利的五个主要板块:土地增值收益、租赁收益、服务费用收益、项目投资收益以及其他收益。其中,租赁收入是目前一众物流地产入局者的主要收入来源。

查阅历年普洛斯年报可以发现,租金及相关收入为核心业务收入。2017财年,普洛斯的租金收入为6.71亿美元,占比达76%。杨博所从事的高标仓业务,租赁收入占比也大概达到80%左右。

相比其他不动产,物流地产在现阶段依然被定义为“有潜力、回报丰厚”的产业,主要就在于零售业的爆发性增长推升了租金收入,进而维持较高的投资回报率。

深创投不动产基金管理深圳有限公司总经理罗霄鸣列出的一组今年上半年全国主要城市物业市场投资回报率数据中,高端住宅的投资回报率介于1.7%-3.8%之间;商铺的投资回报率在3.8%-5.5%之间;写字楼则在4.1%-5.7%之间。而高标仓的平均投资回报率,高达5.5%-6.75%。

于洪的团队也曾经投资过冷链业务,他们的回报率大概可以达到10%-30%的水平。他向经济观察报表示,冷链业务现在的投资回报率,关键还是根据土地成本、建安成本以及后期运营租金等因素而定。

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